|
TAPU DEVRİ
İÇİN GEREKLİ BELGELER 1.
Nüfus
cüzdanı 2.
1 adet
fotoğraf 3.
Vergi
numarası 4.
T.C. kimlik
numarası 5.
Tapu
sureti NOT:
Tapu kat
mülkiyetine (mesken) geçmişse
deprem sigortası zorunludur,
tapu satış değeri satış yılının o yılki beyan değeri üzerinden
gösterilmelidir
1-KREDİDE
İSTENEN BELGELER Konut kredi
başvurusunda gerekli belgeler aşağıdaki gibidir; a) Nüfus
cüzdanı sureti b) İmza
sirküleri c) Serbest
çalışanlar için vergi levhası fotokopisi d) Ücretliler
için aylık net gelirlerini gösteren ücret bordrosu e) Satın
alınacak taşınmaza ait: f) Kat mülkiyeti tapusu, yada Kat
irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi, yada Kat irtifakı tapusu g) inşaat
ruhsatının fotokopileri
2-EMLAK
ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
1A- GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK
NOKTALAR a)
GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU Özellikle ,
kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulun geçmiş yıllardaki emlak
vergisinin ödenip ödenmediğini
araştırmalarında yarar vardır. Bunun en iyi
yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda
birer fotokopisini saklamaktır. Gayrimenkulun
, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin
ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilin yani zincirleme olarak sorumlu
tutulurlar. Gayrimenkulu satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak
vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir
b)GAYRİMENKULÜN
TAPUDAKİ DEĞERİ Gayrimenkulun
tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir. 1-Gelir
Vergisi Açısından Gayrimenkulların
, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden
çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan
edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor Satın aldığı gayrimenkulu 4 yıl
içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulun maliyet
bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi
halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar
çıkar 2- Harç
Yönünden 2001 yılı
başından itibaren gayrimenkulların harca esas olan değeri yüzde 56
oranında arttı. Gayrimenkulun gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan
tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine
yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum
özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da
, vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden
ilgilendiriyor. 3- Harcın
Oranı Yönünden Gayrimenkul
alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer
üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. 2001 Yılı
Gayrimenkul Harçları Oran (Binde) Gayrimenkul
alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15 Gayrimenkulların,sermaye
şirketlerine sermaye olarak konulması 36 Yapı
kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkulların tapu işlerinde
1,8 Gayrimenkulların
mirasçılara intikalinde 9 Gayrimenkulların
ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9 Gayrimenkul
ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6 Kira
sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
tutarı
üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi
üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde emlak (bina)
vergisi değeri üzerinden 15 Gayrimenkulların,ölünceye
kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde
, emlak vergisi değeri üzerinden 15 c)EMLAK
VERGİSİ BEYANNAMESİ Gayrimenkul
alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri
gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Gayrimenkulun
, emlak vergisi
beyannamesi alındığı tarihten
itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek d)EŞE VE
ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL Gayrimenkulun
eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması
halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve
intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15
arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir.
Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulun bedelini ''borç olarak''
vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz e)NEREDEN
BULDUN SORUSU Gayrimenkul
alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini göz önünde bulundurmak
zorundadırlar 2A-GAYRİMENKUL
SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR a)GAYRİMENKULÜN
TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ 2001 yılında
satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir
değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulun 2000 yılındaki
emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak
zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar
lira olan gayrimenkulu 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister
Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini
asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde
gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada
gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir. b)GAYRİMENKULÜN
GERÇEK SATIŞ DEĞERİ Gayrimenkulunuzun
, gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması
halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca
gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda ,
tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde
gerçek satış bedeli yazılır. c)ÖDENECEK
HARÇ Gayrimenkul
satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde,
binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. d)KAZANCIN
GELİR VERGİSİ Gayrimenkul
satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde,
binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. e) ŞİRKETLERİN
GAYRİMENKUL SATIŞI Şirketlerin
,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulları elden çıkarmaları halinde,beyan
edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu
gibidir. Şirketler gayrimenkulun satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve
ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan
kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar
vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde
kayıtlı olan gayrimenkulu sattıklarında , satıştan doğan kazancı
sermayelerine eklerlerse : 1-Gayrimenkul
satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. 2-Tapu harcı
ödemezler. 3-Satış işlemi
de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak satıştan
doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler. f)SATIŞIN
BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ Gayrimenkulunu
satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple
karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulun satışını yaptıktan
hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar
vardır. g)GAYRİMENKULÜNÜ
SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ Gayrimenkulun edinme) tarihinden itibaren 4 yıl
geciktikten sonra satılması
halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek
Satılan
gayrimenkulun edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise
ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu
olabilecek. Ancak
gayrimenkulun miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli
kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. 1-) Kazancın
hesabı ve Vergisi Değer artışı
kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ( 4 yıl içinde
satılan) gayrimenkullar için söz konusu.Bu süre geçtik ten sonra
gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi
ödenmez Kazancın
hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998
yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet
bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce
(DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında
artırılarak'' tespit olunuyor. 1999 yılı
kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme
yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir
anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak
vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan
gayrimenkulların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE
artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile
satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç
ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur. 2-Verginin
Hesabı Gayrimenkulun
satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir
vergisi Kanunu'ndaki vergi
yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir
vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
SONUÇ:
Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel
durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların
göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve
vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. 3A-Teknik
Konularda Dikkat Edilecekler 1-Binanın
projesi 2-Zemin etüdü
yapılmış mı 3-Bina
yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı 4-Projeler kim
tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi 5-Binanın
ruhsatı, kullanım izni var mı 6-Betonu elle mi
karıştırılmış, yoksa betonyerle mi dökülmüş veya hazır beton mu
7-Kullanılan
malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kullanılmış mı?
(Kırma taş karıştırılmışsa yanlıştır) 8-Yapıda
kullanılan demir projeye uygun kullanılmış mı 9-Demirler
standartlara uygun mu 10-Kullanılan
betonun laboratuar deneyi var mı 11-Proje ile
meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı 2000'in Konutlarında
Dikkat Edilecekler 12-Merkezi çöp
sistemli, 13-Merkezi ve
yerden ısıtmalı, 14-Otomatik
yangın söndürmeli, 15-Elektrik
yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,
16-Fonksiyonel
olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli, 17-Fonksiyonlu
klima, 18-Kışın ısıtan,
yazın soğutan klima tertibatlı, 19-Basit ama
fonksiyonel mutfak ve banyolar, 20-Sağlık
merkezine sahip, 21-Sosyal donatı,
yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul,
alışveriş merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde
barındıran küçük
kentler biçimindeki siteler. a)Tamamlanmış
daire- bina’da dikkat edilecekler Tamamlanmış
bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel şartların
dışında; 1-ilgili daire
ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu 2-iskanı
alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.İmar Kanununa
göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir. 3-Tamamlanmış
bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip geçilmediğinin
araştırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir. İnşaat Halinde bir
Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler. b
tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat
edilecekler 1-Binayı yapan
müteahhit ile şekil şartlarına uygun bir sözleşme yapmak ve bu sözleşme ile ödenen
bedelleri teminat altına almak gerekmektedir. 2-Müteahhidin
binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inşaa etmemesi gibi durumlar ile
satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması ihtimaline karşı alınacak
teminatın ya ilgili müteahhidin başkaca bir mülkünün ipoteği ya da banka teminat
mektubu şeklinde olması gerekmektedir. 3-İlgili inşaatı
satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde
ileride kötü bir sürpriz
yaşanmaması açısından yarar vardır. c)Satımda
dikkat edilecekler Sahip olunan
mülkü satarken; 1-Satın alacak
kişinin kimliğinin tespiti. 2-Satışın
taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kişi ile taksitleri
ödemeyi taahhüt eden kişinin aynı
olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli. d)Satış
Sözleşmesi Yapılırken Türk Hukuk
sisteminde gayrimenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya
Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrimenkul Satış Vaadi " sözleşmeleri ile
geçerli olur.
3-ARSA ALIRKEN
NELERE DİKKAT EDİLMELİ 1-Arazinin
İmar Durumu Bir arazinin
imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan
cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu,
bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi
belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden
öğrenebilirsiniz. 2-Arazinin
Satın Alınma Durumu Bir arazi
alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili
kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her
yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde
bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye
içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde
mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir. NOT : Türkiye
Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu
Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise, bu durum,
arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece
kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir
araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı
devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının
devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi
olmaktan öteye gitmez.
4-DEVREMÜLK
ALIRKEN NELER DİKKAT EDİLMELİ Eğer satın
almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı değil de belirli bir işletim
sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte ise,
bu sisteme devre mülk adı verilmektedir. Bir devre mülk alınırken dikkat
edilmesi gereken devre mülk mü devre tatil mi satıldığıdır. Devre mülk
alımında mülkün tapusu kişinin üzerine geçmekle beraber devre tatillerde
ilgili binanın belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır. Dolayısı ile
satın almak istediğiniz tatilin kişiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa
20-30 yıl gibi uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil
hakkı olarak mı satıldığının araştırılarak durumun öğrenilmesinde büyük
faydalar vardır.
Müşterek
mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Mesken olarak kullanılmaya
elverişli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine
bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı
müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka
Devre mülk hakkı denir. 1-Devre mülk
hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat
irtifakına çevrilmiş veyahut müstakil
yapılarda kurulabilir. 2-Aksi resmi
senetle kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu
pay, devrelerin sayı ve süreleri
esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. 3-Devre mülk
üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk hakkı devir edilebilir ve
mirasçılara geçer. 4-Bir yıl
içindeki devrelerin tamamı tapu sicilinde gösterilmelidir. 5-Devre mülk
hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha
az süreli olmamalıdır.
6-Sözleşmede
aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına
bırakabilir. 7-Ana taşınmaz
mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar
hanesine bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret
edilir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
8-Üzerinde devre
mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem
süresi devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yö neticilerin seçimi ile hak
ve sorumlulukları büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi
hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün
hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu
kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. 9-Kat
mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden
bazılarının üzerinde devre mülk hakkı
kurulması aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa diğer
bağımsız bölüm maliklerinin izinlerine bağlı değildir. 10-Devre mülk
hakkı sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve
ortak yerlerinden hissesi oranında
ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına sahiptir. 11-Üzerinde devre
mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri aksi sözleşmede
kararlaştırılmamışsa şüyuun giderilmesini isteyemezler. 12-Devre mülk hak
sahipleri kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen
dönem süresi sonunda kullandıkları
bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni
hak ve dönem sahibine teslime mecburdur. 13-Dönem süresi
sonunda tahliye olmadığı takdirde yararlanacak olan dönem sahibinden birisi veya
yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibraz etmesi halinde
mahallin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata gerek
kalmadan derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak
başvuru bu boşaltma işlemini durdurmaz. Tarafların kanundan ve sözleşmeden
doğan hakları saklıdır. 14-Devre mülk
hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının
tespit ve uyuşmazlıkların
çözümlenmesinde, bu konuda sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan
hallerde Türk medeni kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
15-Anlaşmazlıklar
ana gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir.
5-KOOPARATİF
ALIKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ a)KOOPARİTİFE ÜYE OLURKEN DİKKAT
EDİLMESİ GEREKENLER 1-Kooperatifin
bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu sistemde gelişmiş bir
denetim mekanizması bulunur. 2-Kooperatif
arsasının kooperatif adına tapulu yada tahsis belgeli olup olmadığına bakmalısınız.
3-Kooperatife
ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın. 4-Bir
kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek
için yılda bir yapılan genel
kurul toplantılarına düzenli olarak katılın. 5-Kooperatif
aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın.
Dekontları saklayın. 6-Yönetimde
bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla
çıkar sağlayabileceklerini
düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var. b)KOOPERATİF
ORTAKLARI İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER 1A-
KOOPERATİFE NASIL ORTAK OLUNUR? 1. Kooperatife
ortak olma yolları - Bir
kooperatif kurarak ortak olma - Daha önce
kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma - Kooperatif
ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak olma
- Miras
yoluyla ortak olma -Taşınmaz mal
veya işletme karşılığı ortak olma 2. Kooperatif
ortaklığına girme şartları - Medeni
hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak, - Yazılı
olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak, - Varsa şahsi
sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek, - Gerekli
sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek, - Ana
sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak. 3.
Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar -
Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur. - Yapı
kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca
belirlenmesi zorunludur - Sonradan
ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana sözleşmelere
göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu konuda yönetim
kurulu yetkili değildir. 4. Ortak
olurken dikkat edilecek bazı hususlar Bir
kooperatife ortak olurken; - Sözlere,
ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır. - Ödemeler
kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara yatırılmalı ya
da kooperatif yetkililerine,
kooperatif kaşesini ve ilgililerin imzasını taşıyan makbuz karşılığı
yapılmalı. - Kooperatifin
mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve sosyal durumları iyi araştırılmalı. - Arsanın tapu
devri yada tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi
ile alınıp alınmadığına bu
arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına bakılmalıdır
- Ortak
sayısının, belirlenen
konut/işyeri sayısından fazla olup olmadığı araştırılmalıdır
- inşaat
ruhsatının alınıp alınmadığı sorulmalı, inşaat seviyesi, arsa alımı ve inşaata yapılan harcamalar ile
toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır. - Ortaklık
devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o kooperatifin ortağı
olup olmadığı, kooperatife borcunun
bulunup bulunmadığı araştırılmalı. - Ödenen aidat
ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak, inşaatın ne
kadar sürede bitirilebileceği
hususunda bir fikir edinilebilmelidir. 2A -
ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR? - Ortaklık
hakları ortaklık senedi ile temsil olunur - Ortaklar,
Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler A) ORTAKLARIN
BİREYSEL HAKLARI - Ortaklıktan
çıkma hakkı Her ortağın çıkma hakkı
vardır Ortaklıktan
çıkma hakkının kullanılması, ana sözleşmeyle en çok 5 yıl için
sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften çıkamayacağına
dair şartlar hükümsüzdür Çıkış, ancak
bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek
yapılır. Yönetim
kurulu, bir ortağın
kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini
noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren
çıkma gerçekleşir - Ortaklık
payını devir hakkı Ortaklık
payları devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin
ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder.
Ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının
kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir - Çıkarılma
kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye dava açma hakkı
Kendisine
çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı tarihten itibaren
üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya genel kurula itiraz etme
hakkı vardır - Bilgi edinme
ve örnek isteme hakkı Yönetim ve
denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilançosunu talep eden
ortaklara bilanço ve gelir gider farkı hesaplarının birer suretinin
verilmesi mecburidir. Ortakların
bilgi edinme hakkı bertaraf edilemez veya sınırlandırılamaz - Ticari
defterleri ve belgeleri inceleme hakkı Kooperatifin
ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların incelenmesi, genel
kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı ile mümkündür
- Genel kurula katılma, seçme ve
seçilme hakkı Üç ay evvel
ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma hakkına
sahiptir. Genel kurula
katılma hakkına sahip olan bir ortak, aynı zamanda genel kuruldaki
görüşmelere katılmak, bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak,
sorular sormak, görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden
önerge vermek ve oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara da sahip
olmaktadır. Yönetim ve
denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu üyeliğine seçilebilmek için
getirilen özel hükümler saklıdır -Olumlu gelir
gider farkından pay alma hakkı Tüketim,
Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin ana
sözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar arasında
bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle yapmış
oldukları işlemleri oranında yapılır -Genel kurulda
oy kullanma hakkı Genel Kurulda
her ortak yalnız bir oya sahiptir Kooperatif
işlerinin görülmesine
katılmış olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına ait kararlarda oylamaya
katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy
kullanabilirler. Ortaklardan
hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve füruu ile kooperatif
arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını
kullanamaz -Genel kurulda temsil
hakkı Ana sözleşmede
açıklama bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle
genel kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir.
Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Ortak sayısı
1.000’in üstünde olan kooperatiflerde ana sözleşme ile her ortağın en çok
9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir. Eş ve
birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz
-Genel kurul
kararları aleyhine dava açma hakkı a) Genel kurul
toplantısında hazır
ortaklardan alınan kararlara aykırı kalarak tutanağa geçirten veya oyunu
kullanmasına haksız olarak izin verilmeyen ortaklar kanuna, ana sözleşme
hükümlerine ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile genel kurul
kararları aleyhine, toplantıyı izleyen günden başlamak üzere bir ay
içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurup iptal
davası açabilirler b) Genel kurul
toplantısında hazır bulunsun yada bulunmasın; 1- Toplantıya
çağrının usulü dahilinde yapılmadığını, 2-Gündemin
gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini, 3-Genel kurul
toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış
bulunduklarını, iddia eden
ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır. -Denetçilerin dikkatini çekme ve
açıklama yapılmasını isteme hakkı Ortaklar
gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin açıklama yapılmasını istemeye
yetkilidir -Tasfiye artığından pay alma hakkı
Ana
sözleşmelerde, kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin
ödenmesinden sonra, kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya
hukuki halefleri arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak
dağıtılacağı yönünde hükümlere yer verilmiştir B) TOPLU
KULLANILABİLECEK HAKLAR Genel kurulu
toplantıya çağırma hakkı Dört ortaktan
az olmamak kaydıyla ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine
genel kurul toplantıya çağrılır. Yönetim Kurulu
bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde, istek
sahiplerinin müracaatı üzerine
ilgili Bakanlık tarafından da genel kurul toplantıya
çağrılabilir. Gündeme madde
ilavesini isteme hakkı Kooperatifler
Kanununun göre, dört ortaktan
az olmamak üzere, ortakların en az onda biri tarafından, genel kurul
toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların
gündeme konulması zorunludur. Kooperatife
kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul sırasında gündem
maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın seçimini takiben)
yazılı teklifte bulunmaları halinde; - Hesap tetkik
komisyonunun seçilmesi, - Bilanço
incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması, - Çıkan veya
çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması, - Genel
kurulun yeni bir toplantıya çağırılması, - Kanun, ana
sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı olduğu
ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali, - Yönetim
kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin seçilmesi,
ile ilgili
hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının kabulü ile
gündeme alınması mümkündür Sermaye
(ortaklık) payı hakkı Kooperatife
giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir. Ana sözleşme,
en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde birden
fazla pay alınmasına cevaz verebilir Mevcut duruma
göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça
alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000’dir. Aidat ödeme
yükümlülüğü Yapı
Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı
bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak
üzere genel kurulca belirlenen miktardaki gider taksitlerini ve bunların gecikme bedellerini ödemek zorundadırlar. Sır saklama
yükümlülüğü ve ceza Ortak öğrenmiş
olduğu kooperatife ait
sırlarını, sonradan ortaklık hakkını kaybetmiş olsa dahi gizli tutmak zorundadır. uymayan ortak meydana gelecek
zararlardan kooperatife karşı sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti
üzerine bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasıyla veya her ikisiyle
birlikte cezalandırılır Ortakların
sorumluluğu 1. Sınırsız
sorumluluk Ana sözleşme,
kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde,
ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm
altına alabilir 2. Sınırlı
sorumluluk Ana
sözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla
olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu
olacakları hususunda bir hüküm konabilir Ortağın şahsi
alacaklılarının durumu Bir ortağın
şahsi alacaklıları, ancak; - Ortağa ait
faizi, - Gelir gider
farklarından hissesine düşen miktarı, - Kooperatifin
dağılmasında ona ödenecek payı, haczettirebilirler
Ödemelerini
geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz
yürütülemeyeceği Sermaye koyma
borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek kalmaksızın
temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, ortaklar temerrüt halinde cezai
şart ödemeye de mecbur tutulabilirler aidat ödeme
borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen oranda
faiz istenebilir. aidat
ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme faizlerinin ana borca
eklenerek tekrar bileşik faiz yürütülmesi de söz konusu
değildir. 3A -
ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI 1. Genel
olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi Bir ortağın
ortaklık sıfatı genel olarak; - Çıkma
hakkını kullanarak - Ölümü ile
- Ortaklık
payını devretmesiyle
- Ortaklık
sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise, bu görev
veya hizmetin sona ermesiyle - Ana
sözleşmede gösterilen
sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla - Parasal
yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu sona erer. 2. Ortaklıktan
çıkarılma (ihraç) esasları Kooperatif
ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede açıkça
gösterilir. Ortaklar ana sözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle
ortaklıktan çıkarılamazlar. Ortaklıktan
çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Ana
sözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak
üzere, bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Uygulamadaki ana
sözleşmelere göre, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna
aittir. Çıkarılma
kararının onaylı örneğinin on gün içinde notere tevdi edilmesi gerekir. Bu
ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir.
Ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz,
ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter
aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz
edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası
açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz
davası hakkı saklıdır. Üç aylık süre
içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz edilmeyen
çıkarılma kararları kesinleşir 3. Parasal
yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan
çıkarılma yapı
kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni, ortağın
parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. parasal
yükümlülüklerini otuz gün geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca noter
aracılığı ile yapılacak ihtarı takip eden on gün içinde bu
yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere aynı kurulca ikinci ihtar yapılır.
İkinci ihtarı takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine
getirmeyenler ortaklıktan çıkarılır 4. Konut Yapı
Kooperatifi Örnek Ana sözleşmesine göre diğer ortaklıktan
çıkarılma sebepleri
- Ortaklık
şartlarını kaybetmek, - Kur’a çekimi
sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek, - Tapuda kendi
adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı
yazılı ihtara rağmen düzeltmemek, - Kooperatifin
para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı mahkum
olmak, ortaklıktan
çıkarılma sebebidir. 5. Çıkarılma
kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden veya mahkemede itiraz
davası açan ortağın hukuki durumu Haklarındaki
çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz.
Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri çıkarılma kararı kesinleşinceye
kadar devam eder 4A ÇIKAN VE
ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK 1. İade
edilecek haklar, hesabı ve zamanı Kooperatifin
mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler, ana
sözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç
yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir
tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile
mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden
başlayarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Çıkan,
çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun
kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür 2. Yapı
Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla
hesaplaşma yapı kooperatifi devir dışında bir nedenle
ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yıl bilançosuna
göre hesaplanarak, bilanço tarihinden itibaren bir ay içinde geri verilir.
Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine yeni ortak alınması halinde eski
ortağın ödediği sermaye ve diğer alacakları derhal geri verilir.
3. Ortak,
alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru
üzerinden
değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez. Kooperatiften
çıkan yada çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu ödemelerini cari
fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip, hesaplanıp iadesini
istemesi söz konusu değildir.
Ancak, genel
kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden yapılmışsa, çıkan ya da
çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para cinsinden yapılması
gerekir
6-Miras VE
DİKKAT EDİLECEKLER Miras, vefat
eden bir kimsenin menkul, gayrimenkul mal varlığının alacakları ve
borçları ile birlikte mirasçılarına geçmesidir. Mirasta hak
sahipliği kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve iradesine
dayanır. Miras
hukukunda zümre (derece) önemlidir. -Birinci
derece kanuni mirasçılar; eş
ve çocuklarıdır. -İkinci derece
kanuni mirasçılar; annesi,
babasıdır -Üçüncü derece
kanuni mirasçılar; vefat edenin büyükannesi, büyükbabasıdır. Bir üst
derecede mirasçılar varken alt derecedekiler mirasçı olamaz. Mirasçı
bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası devlete intikal eder. Vefat
edenin sağ kalan eşine kan hısımlarının ve evlatlığın yanında mirasta hak
sahipliği tanınmış eşin birlikte olduğu derecelere göre değişen bir oranda
düzenlenmiştir. Buna göre; -Eşin birinci
derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 1/4, -Eşin ikici
derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 2/4, -Eşin üçüncü
derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 3/4 mülkiyet hakkı vardır.
7-KONUT
SİGORTALARINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR Zorunlu Deprem
Sigortası Genel Şartları A-SİGORTA
KAPSAMI 1-Sigortanın
Kapsamı 587 sayılı
kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu
kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi
taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar
içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan
bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan
veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına
tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak ve yer kayması dahil
sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan neden olacağı maddi
zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından
teminat altına alınmıştır. 2- Sigorta
Kapsamı Dışında Kalan Binalar 1- Kamu kurum
ve kuruluşlarına ait binalar 2 Köy yerleşim
alanlarında yapılan binalar. 3- Tamamı
ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar 4- 27 Aralık
1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde
inşaat ruhsatı bulunmayan binalar. 3- Teminat
Dışında Kalan Haller Aşağıdaki
haller sigorta teminatının dışındadır. 1- Enkaz
kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti ,
alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve benzeri
başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar, 2- Her türlü
taşınır mal , eşya ve benzerleri 3- Ölüm dahil
olmak üzere tüm bedeni zararlar. 4- Manevi
tazminat talepleri 4- Sigorta
bedelinin tescili Sigorta
bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine
Müsteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve
Talimatı''nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt
yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar
esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli
her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen
azami teminat tutarından çok olamaz. 5- Aşkın
sigorta Sigorta bedeli
, sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri aşan kısmı
geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası
üzerinden iade edilir. 6-
Muafiyet Her bir
hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır .
Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet
miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her
bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır. 7- Sigortanın
Başlangıcı ve Sonu Sigorta ,
poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi
kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve
öğleyin saat 12:00'de sona erer.
8-GAYRİMENKUL
YATIRIM ORTAKLIGI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER Güvenli ve en
az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan GYO'ları,
Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir. A-Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığının Amacı Gayrimenkul
yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullara,
gayrimenkula dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki
gayrimenkullardan kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım
kazançları yoluyla gayrimenkulların yüksek gelirine ulaşmaktır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir
yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullardan dolaylı olarak yararlanmış
olmaktadır. Portföyündeki gayrimenkulların alım satımından kar sağlayan
gayrimenkul yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü
olarak dağıtacak ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktaracaktır.
Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse
senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi
sorununu ortadan kaldırmaktadır. B-Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar Yatırımcılar,
gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite etmek
yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca,
şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden,
herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar
elde edilebilecektir. -Yatırımcılar,
yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay
alabiliyorlar. -Çok çeşitli
gayrimenkullara aynı anda yatırım yapıldığı için risk
azalıyor. -Yatırımcılar,
gayrimenkul sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor ve
gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor. -Yatırımcılar,
temelde gayrimenkul yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul kıymetleri
satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece, gayrimenkul
yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmış
oluyor ve bu sayede gayrimenkulun bürokratik satış süreçleri ve müşteri
bulma zorluğu ortadan kalkıyor. -GYO'lar
yatırım avantajlarının yanı sıra vergi avantajları da sunuyor. GYO
şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi
uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca GYO şirketlerinin
ortaklarına kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi
tevfikanı yapılması da gerekmiyor. Dolayısıyla GYO bünyesinde elde edilen
kazançlar hem kurumlar, hem de gelir vergisi tevkiftına tabi olmadığından
yatırımcılara hiç vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor. -Bu şirketlere
yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde işleyen
ikincil piyasalarda işlem gören GYO hisselerini doğrudan gayrimenkul
yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece
gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmış
olurlar C-GYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir
gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı,
kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar
: - Ortaklığın
elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı, - Ortaklığın
tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı, - İç
kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse
senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı, - Ortaklığın
sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan)
hakkı, - Genel kurul
toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı, - Genel kurul
toplantılarında oy kullanma hakkı, - Ortaklığın
faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme
hakkıdır. D-Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak Gayrimenkul
yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar,
borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek hisse
senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda veya daha
önce halka arz edilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım
satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada
gerçekleştirirler. E-Yatırım
Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler Yatırımcı,
yatırım yapacağı gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumu,
faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri,
şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından
izlemeli, ayrıca şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri
hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya
bildirilen açıklamaları takip etmelidir. F-Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği GYO'ların
portföyündeki gayrimenkulların değeri SPK'nın ilan ettiği resmi
eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre
yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki gayrimenkulların rayiç
değeri, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme
sonuçları şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyotlarla ilan
edilir ve şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi
sahibi olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları
şirketin portföy değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini
karşılaştırma imkanı bulurlar. Ayrıca,SPK
tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması, proje
izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm
kararlarını ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak
mecburiyetindedirler. Yatırımcı
yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir? Yatırımcılar
basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına şirketin
alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını
düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin
hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün
itibariyle finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak gayrimenkul
yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi
fiyatları genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden
farklı olarak da oluşabilecektir.
9-HİBE’DE
(Bağış) DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER Bir bedel veya
bir karşılık almaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesi
işlemine bağış denir. Bağış yapan
kişi tapu siciline koyduğu şerhle bağışladığı kimsenin kendisinden önce
vefatı halinde bağışladığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme
hakkına sahiptir. 18 yaşını bitirmemiş veya zihinsel özürlü kimseler bağış
yapamaz. Kanuni temsilcilerin izni olsa dahi reşit olmayan kişiler de
bağış yapamaz. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını da bağışlayamaz.
Anne-baba aynı şekilde velayetleri altındaki bulunan küçüğün malını
satabildiği halde bağışlayamaz. Gerekli
belgeler: -Bağışlanacak
taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya
malikin sözlü beyanı, -Bağışlayanın
ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
-Taraflardan
biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
-Bağışlayanın
bir bağışlananın iki adet fotoğrafı gereklidir.
10-TRAMPA Para aracılığı
olmaksızın bir malın dolaysız olarak bir başka mal ile
değiştirilmesidir.Trampa sözleşmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet
düzenlenerek yapılır. Gerekli
belgeler: -Trampası
yapılacak malların tapu senetleri yok ise ada parsel numarasını gösterir
belge veya malikin sözlü beyanı, -Trampa
yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus
cüzdanları, -Trampa
yapanların ikişer adet fotoğrafları, -Akitte
tarafların biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
gereklidir.
11-VEFA
HAKKI Vefa hakkı
satıcıya sattığı taşınmazın bedel karşılığında ve tek taraflı irade ile
geri alma hakkını verir. Satıcı vefa
sözleşmesine dayanarak sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sattığı
taşınmazını geri alabilir. Vefa hakkı sahibi bu hakkını kullanacağı zaman
ödeyeceği bedel sözleşmede belirtilmemiş ise ilk satıştaki bedel üzerinden
ödeme yapar. Vefa hakkı satışta kalan bir bakiye var ise bir güvence
olarak kullanılabilir (ipotek gibi). Bu sözleşmede satıcı lehine bir
güvence vardır. Bu güvence tapu kütüğüne şerh verilmekle ayni hak
kazanılır. Kanun bu hakkı en fazla on sene saklı tutmaktadır.
12-SÜKNA
HAKKI Belli bir
şahıs lehine kurulan şahsi bir ittifak hakkıdır. Bu hakkın
sahibi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişilikte olabilir. Tapu
siciline tescil ile doğar. Sükna hakkı bir evde yada evin bir bölümünü bir
odasını tek başına veya malikle birlikte oturma ve kullanma yetkisi veren
bir haktır. Bu hak devredilemeyen, miras yoluyla geçmeyen kişiye bağlı
irtifak haklarındandır. Sükna hakkının şahsına münhasır olduğu beyan
edilmemiş ise hak sahibi hakkının taalluk ettiği gayrimenkulde ailesi ile
birlikte oturma hakkına sahiptir. Lehine sükna hakkı tesis edilen kişi
gayrimenkulu malikle birlikte kullanıyor ise muhafaza masrafları malik
tarafından karşılanır. Sükna hakkına sahip olan kişi ev ya da binanın
tamamından müstakilen istifade ediyorsa adi tamirat gibi korumaya yönelik
masrafları yapmakla yükümlüdür. Bu hak tapu siciline tescil ile
doğar.
13-ŞUFA HAKKI
(Ön alım hakkı) Hisseli
mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların
öncelikli satın alma hakkıdır. Hissedarlık
durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi payını üçüncü
bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı
doğar. Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp
tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak).
Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat
mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının
kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını
öğrendikleri tarihten itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır.
Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür. İki çeşit şufa
vardır: •
Sözleşmeden doğan şufa hakkı •
Kanuni şufa hakkı (Tapuya şerh edilmez)
14-İZALE-İ
ŞUYU Taşınmaza
ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim
edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında
payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. Ortak malın taksimi aynen mümkün
olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı M.K. 628
maddesinde belirtilmiştir. İzale-i şuyu davasında temel amaç ortaklar
arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile
ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın
bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen
paylaştırılmasına, aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar
verilir. Aynen taksim;
Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı nitelikte ve
aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir
15-İMAR VE
İMARDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER Fiziksel
çevreyi ve bu çevredeki yapılaşmaların plan, çevre, fen, sağlık şartlarına
uygunluğunu sağlamak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini
yönlendirmek için hazırlanan, ana imar planı ile imar uygulama planından
meydana gelen plandır. A-Nazım İmar
Planı: Varsa bölge
veya çevre düzeni imar planlarına uygun olarak çizilen hali hazır
haritalar üzerine yine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak çizilen ve
arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini
bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu
çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyükleri ile ilkelerini
ulaşım sistemlerini ve problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve
uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil etmek üzere
düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bütün olan
plandır. B-Uygulama
İmar Planı: Tasdikli hali
hazır haritalar üzerine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak nazım imar
planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını,
bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar
uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri
ayrıntıları ile gösteren plandır. CMevzi (küçük
alan) imar planı: Genel imar
planı dışındaki alanlarda plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi,
turizm, ulaşım vb. tesisler için 150.000 metrekareden az olmamak üzere
düzenlenen plandır. Planlanan alan daha küçük ise özel izne
tabidir.
16-İNTİFA VE
DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
A-İntifia
hakkı( Kullanma, yararlanma hakkı ) intifa hakkı
menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mal varlığı üzerine tesis
olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir.
Tapu siciline tescili ile meydana gelir. İntifa hakkı
bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak
sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.
Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (kira geliri gibi) yararlanma
hakkını içerir. İntifa hakkı
devredilemez ve miras yoluyla geçemez.hak sahibinin ömrü boyunca devam
eder ve ölümü ile son bulur. İntifa hakkı
sahibi malı olduğu gibi korumakla, bakım ve onarımlarını yapmakla
yükümlüdür. Gerekli
belgeler: -İntifa hakkı
tesis edilecek taşınmazın varsa tapu senedi, -İntifa hakkı
tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus
cüzdanları ve temsile ilişkin belge, -Tarafların
son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları, -İntifa hakkı
mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı gereklidir.
17-KADASTRO VE
DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Taşınmaz
malların şeklini hukuki durumunu ve içeriğini belirlemek için düzenlenen
sicillerin ve yapılan işlerin tamamına kadastro denir. Parsel: Doğal
sınırları olmayan kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü
parçasıdır. İki çeşit parsel vardır; •
İmar parseli •
Kadastro parseli Ada: Çevresi deniz,
dere, dağ vb. gibi doğal sınırlar veya kara yolu, demir yolu, cadde,
meydan gibi sonradan yapılan tesislerle çevrili parseller
topluluğudur. Pafta: Üzerinde
parsellerin, adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile
tesisleri gösteren harita tekniklerine uygun olarak çizilmiş
dokümanlardır. Çap: Kadastro görüp
ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan örneklerine çap
denir. Bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını içindeki
veya sınırındaki doğal, yapay tesisleri ve parsele ait bilgileri içeren
bir belgedir. İki çeşit çap
vardır; -Kadastro çap
-İmar çapı
18-KİRADA
DİKKAT EDİLECEKLER Kira kontratı
yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar: 1-Kira
kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına
mecurun bulunduğu il
yazılmalıdır. 2-Kiracı, kiraya
veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda
imzalamalıdır. 3-Kira
kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun
üzerine kontratın imzalandığı
tarih ve imza atılması gerekir. 4-Genelde ilk
imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar
kontratın arka yüzüne tarih
atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir. 5-Daha ilerki
zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları
için muhakkak 'demirbaş'
kısmını doldurmaları gerekir. 7-Kiracı,
kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve
telefonları muhakkak yazılması
gerekmektedir. 8-Kiracıdan
alınan depozito kontratın özel şartlarında belirtilmesi
gerekmektedir. Kira kontratı hususi
şartları: 9-Kiracı
kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez.
Başkalarına kısmen veya tamamen
istifade ettiremez, kiraya veremez. 10-Kiralanan,
sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz. 11-Dairenin;
elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri
(ısıtma, kapıcı,
genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli
olarak
ödenecektir. İlerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya
ait olacaktır.
kiracı,
binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi
masraflar mal sahibi
tarafından ödenecektir. Kiracı
daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim
almıştır. Tahliye halinde,
mal sahibine aynı şekilde teslim edecektir. 12-Kiracı,
kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat
yapamaz. İlave ve
tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin
yazılı
muvafakatlerini almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri
kendisine ait olmak
üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her
ne sebepten
olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin
tümünü
kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse mecuru eski
haline
getirtmekle mükelleftirler 13-Kiracı,
kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü,
vs. gibi
yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü
bozacak şekilde
kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını
engelleyici araç ve gereç bırakamaz. 14-Kiracı, kira
dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediği taktirde,
her yeni dönem
için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............
kadar
arttırmakla, ödemekle yükümlüdür. 15-Kira
süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil,
kefaletinin devam edeceğini
peşinen kabul eder. 16-Kontratın
sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı
olarak ihbarda
bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak
ikinci sene için
yenilenecektir. 17-Kiracıdan
depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir
hasar olmadığı veya
kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu kalmadığı
takdirde geri iade edilecektir. 18-Kiracı, kira
bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası ..................
şubesindeki .................. numaralı .................. adına
kayıtlı hesaba
yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle
kesinti yapılamaz.
Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların
kira bedellerinin ödenmiş
olduğu anlamını taşımayacaktır. 19-Kira
paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme
ait tüm kira
bedellerinin hepsi birden talep edilecektir. 20-Kira
paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme
ait tüm kira
bedellerinin hepsi birden talep edilecektir. 21-Kiracı 1 ay
zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek
zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil
edecektir. 22-İş bu kira
mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve
İcra Daireleri
yetkilidir.
19-PARSELASYON
APLİKASYONDA DİKKAT EDİLECEKLER Kadastro
parsellerinin imar planına uygunluğunu sağlamak için yapılan ayırma,
birleştirme işlemidir. Bu işlem için belediye encümen kararı veya il idare
kurulu kararı gereklidir. CİNS
DEĞİŞİKLİĞİ Bir taşınmazı
yapılı iken yapısız, yapısız iken yapılı hale gelmesidir. Tarla iken bağ,
bahçe gibi nitelik değiştirmesi ya da arsa haline gelmesi
işlemidir. Ziraat arazisi
iken arsa halini alması ancak imar planı uygulaması ile olur. Gerekli
belgeler: a)Taşınmaz
malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, bunlar yok ise malın ada, parsel
numarasını belirtir belge. b)Taşınmazın
malikinin veya maliklerinin nüfus cüzdanı. c)Taşınmaz mal
sahibinin bir adet vesikalık fotoğrafı. d)Talep
temsilciden geliyor ise temsilcinin yetki belgesi. e)Yapısız iken
yapılı hale gelen taşınmaz malların kat mülkiyetine geçişlerde yapı
kullanma izin belgesi (iskan raporu). APLİKASYON
(Yer tespiti) Aplikasyon
tapu haritası bulunan veya kadastro paftası bulunan yerlerin mahallen ve
pafta veya plan üzerindeki bilgilerin araziye uygulanarak taşınmaz malın
zeminde sınırlarının belirlenmesi tespit edilmesi işlemidir. Gerekli
belgeler: a)Taşınmaz
malın varsa tapu senedi veya tapu kayıt örneği, b)Taşınmaz mal
sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, c)Talep
temsilciden geliyor ise temsile ilişkin belge, d)Kadastro
değişiklik ve kontrollük işlemleri ücret çizelgesinde belirtilen ve işlem
tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli talep sahibi tarafından döner
sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır
20-PAYLAŞMADA(TAKSİM)
DİKKAT EDİLECEKLER Ortak mülkiyet
olarak bulundurulan birden fazla taşınmaz malın ortakları arasında pay
edilmesi işlemidir. Paylaşma iki
şekilde olur: a)Rıza-i
Taksim: Ortakların aralarında anlaşmak sureti ile ortak
mallarını paylaşmaya denir. Ortaklar
arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde ortak mallarını kanuni bir engel
olmadıkça her türlü taksime serbesttirler. b)Kaza-i
Taksim: Paydaşlar kendi aralarında ortak malların
paylaştırılması hususunda bir anlaşmaya
varamadıkları takdirde bu malların taksiminin mahkemece çözümlenmesine
kaza-i taksim denir. Gerekli
belgeler: 1-Taksime konu
olan taşınmaz malların tapu senetleri, 2-Taşınmaz
malların ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı
nüfus cüzdanları,
3-Ortak
maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları, 4-Taksime konu
olan akitte taraflardan biri veya daha fazlası vekille temsil edilmiş ise temsile ilişkin
belgeler, 5-İştirak
halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek
mülkiyete dönüşmemiş veya mirasçı
adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları arasında noterlikte
mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi gereğince sözleşmede
mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendi payına düşen taşınmaz
malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yok ise, eğer bütün mirasçıların
tescil isteminde bulunması mümkün olmuyorsa tescil için mahkeme kararı
gereklidir. 6-Müşterek
mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen taksimde, tüm maliklerin
bizzat veya kanuni temsilcilerinin katılımıyla resmi senet düzenlenir.
21-ÖLÜNCEYE
KADAR BAKMA AKTİ VE DİKKAT EDİLECEKLER
Ölünceye Kadar
Bakma Akdi Taşınmaz mal
sahibinin taşınmaz malını kendisine veya bir başka kişiye ölünceye kadar
bakmak, onu görüp gözetmek ve ihtiyaçlarını (beslenme,koruma vb.)
karşılamak amacıyla bir başka kişiye taşınmaz malının mülkiyetini
devretmesi işlemidir. Ölünceye kadar
bakma akdi için tapu sicil müdürlükleri, sulh hukuk hakimliği ve noterler
yetkili kılınmıştır. Karı, koca arasında yapılan ölünceye kadar bakma akdi
sözleşmesi geçerli sayılmamaktadır. Gerekli
belgeler: Akit tapu
sicil müdürlüklerinde yapılacaksa; 1-Temlik
edilecek taşınmazın tapu senedi, yoksa ada parsel numarasını
gösterir belge veya malikin
sözlü beyanı, 2-İki tanık ve
tanıkların fotoğraflı nüfus cüzdanları, 3-Bakım
alacaklısı ve bakım borçlusunun veya yetkili temsilcilerinin
nüfus cüzdanları, 4-Bakım
alacaklısının bir, bakım borçlusunun iki adet vesikalık fotoğrafı,
5-Akitte
tarafların temsili söz konusu temsile ilişkin belge. Akit noter
veya sulh hukuk hakimliğinde düzenlenmiş ise; a)Kanuni
şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği,
b)Sözleşmede
bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tesciline isteme
yetkisi verilmiş ise boçlunun yazılı
talebi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki verilmemişse tescil için bakım
alacaklısının talebi veya mahkeme kararı, c)Bakım
borçlusunun bir adet vesikalık fotoğrafı gereklidir
22-İPOTEKTE
DİKKAT EDİLECEKLER Halen mevcut
veya ileride meydana gelecek, yahut meydana gelmesi muhtemel olan her
hangi bir alacağın güvence altına alınması için bir taşınmazın teminat
verilmesi işlemidir. Sınırlı bir
aynı haktır. İpotekli taşınmaz malın başkasına devri mümkündür. Üzerinde
ipotek olan taşınmazın devri için ipotek alacaklısının iznine gerek
yoktur. İpotek talep üzerine süresi, miktarı, faizi ve ipotek derecesi
belirtilerek tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan
işlemdir. Satışlarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1. derece)
önerilir. M.K 785 maddesi: Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek
derecesine kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil
eder. Derecelerden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan
ipotek boşalan dereceye geçmez. Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca
verilen kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek
işlemlerinde resmi senet düzenlenmez. Müşteri mülkiyete konu olan bir
taşınmaz malın paydaşları kendi paylarını ipotek verebilirler. İpotek işlemi
için gerekli belgeler: 1- Taşınmaz
mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numarasını
gösterir belge,
2-Alacaklı ve
borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Alacaklının
iki, borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafı, 4-Taraflardan
biri veya ikisi vekille temsil edilecek ise temsil belgesi.
23-Tevhid
(Birleştirme) - İfraz (Ayırma) VE DİKKAT EDİLECEKLER Aynı mal
sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazların yeni bir numara
altında birleştirme işlemidir. Tevhidi
(birleştirme) yapılacak gayri menkullerin bitişik olması şarttır. Ayrıca
üzerinde rehin (ipotek, haciz) gibi tasarrufu kısıtlayan engeller olmaması
gerekir. Tasarrufu kısıtlayan engeller var ise hak sahiplerinin muvafakati
gerekir. Tevhidi işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare kurulun
olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi düzenleyerek
tapuya intikal ettirir. Gerekli
belgeler: 1-Birleştirilmesi
talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri, 2-Taşınmaz
maliklerinin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Birleştirme
için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun nitelikteki plan ve ekli
belgeler, 4-Taşınmazın
bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare kurulunun olumlu kararı
(Taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni kararı, Mücavir alan dışında
ise il idare kurulu kararı), 5-Maliklerin
birer adet vesikalık fotoğrafı gereklidir. İFRAZ
(Ayırma) Tapu sicil
kütüğünde tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya ayrılması
bölünmesi işlemidir. İfraz işlemleri belediye encümeni kararı veya il
idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi
düzenleyerek tapuya intikal ettirir. İşlemin bitimini takiben ayrılan
parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir. İfraz işleminin parselasyon
özelliğinde olan ve olmayan iki çeşidi vardır. 1.
Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz (ayırma): Kamu hizmetlerine
terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan sadece bir parselin birden
çok parçalara ayrılması işlemidir. 2.
Parselasyon niteliğinde olan ifraz (ayırma): İmar parsellerini
oluşturmak amacıyla parseller içersinde yol, meydan, yeşil saha, park,
otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini
kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir. Gerekli
belgeler: 1-Özel çalışan
mühendislerce hazırlanmış uygunluğu kadastro müdürlüğünce kabul edilmiş plan ve
ekli belgeler, 2-Taşınmazın
mal sahibinin veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
3-Tapu
senetlerine yapıştırılmak üzere ayrılan parça sayısı kadar taşınmaz
mal sahibinin vesikalık
fotoğrafları, 4-Belediye
encümeni il idare kurulunun olumlu kararı ve tasdikli örneği
gereklidir. |
